Proyecto Glenarm BESS
CapEx Bruto
$37.62 M
Ingreso Anual Fijo
$3.65 M
TIR de Capital
16.8%
TIR del Proyecto
12.1%
I. Información Básica del Proyecto
- Nombre del Proyecto: Glenarm BESS (Sistema de Almacenamiento de Energía en Baterías Glenarm).
- Ubicación: Planta de Energía Glenarm, 45 E. Glenarm Street, Pasadena, California.
- Escala y Tecnología: Instalación de almacenamiento independiente de 25 MW / 100 MWh (duración de 4 horas) que utiliza tecnología LFP (fosfato de hierro y litio) en 28 contenedores, con una vida de diseño de 20 años.
- Socio (Comprador de Capacidad): Ciudad de Pasadena / Pasadena Water and Power (PWP), una empresa municipal de electricidad con calificación crediticia AA.
- Control del Sitio: La ciudad de Pasadena es propietaria de los terrenos y ha aprobado un contrato de arrendamiento por 16 años por un valor simbólico de $1/año, eliminando costos y riesgos de adquisición de terrenos.
- Desarrollador: Jenix Energy (en asociación con Infinite Grid Capital).
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II. Lógica de Ganancia
La estrategia principal consiste en transformar la inversión en infraestructura en flujos de efectivo altamente previsibles y libres de riesgos, similares a bonos corporativos, a través de un contrato con la ciudad:
- 15 Años de Cargo Fijo (Take-or-Pay): PWP paga un cargo fijo por capacidad de almacenamiento de $12.18/kW/mes bajo un contrato de almacenamiento de energía (ESA) de 15 años. Esto garantiza $3,654,000 en ingresos fijos anuales por 180 meses consecutivos.
- Cero Riesgo de Mercado: Ingresos completamente independientes de los precios de mercado, CAISO o limitaciones de red. PWP paga sin importar el despacho.
- Escudo Fiscal Federal (ITC): El proyecto califica para el 30% del Crédito Fiscal por Inversión (ITC). Esto genera $12.2M en efectivo neto en el Año 1 vía una transferencia de créditos, cubriendo de inmediato el 72% de la deuda senior. (Nota: Sujeto a opinión legal, el estatus de comunidad energética para Los Ángeles podría aumentarlo a 40%).
- Opción de Compra de la Ciudad (Exit Path): PWP posee la opción de adquirir la planta en precios preestablecidos. Por ejemplo, el precio del Año 2 es de $27.6M, lo que liquida la deuda senior y recupera la mayor parte del capital (equity).
III. Cálculo de Inversión
- CapEx Bruto Total: $37,616,400.
- CapEx Neto (después del 30% ITC): $24,074,496.
- Deuda Senior: $16,927,380 (45% del CapEx bruto, plazo de 12 años, interés del 6.2% fijo).
- Capital Neto Requerido (Equity): El capital nominal es de $20,689,020, pero tras el retorno de $12.2M del ITC en el Año 1, el capital en riesgo real neto desciende a aproximadamente $8.5M.
- EBITDA y Flujo Fijo Anual: Los $3.65M de ingresos fijos anuales generan un EBITDA del Año 1 de $3,283,618 (margen del 89.9%).
- Relación de Cobertura del Servicio de la Deuda (DSCR): 1.61x en el Año 1, y nunca desciende por debajo de 1.40x durante los 12 años del préstamo, incluso en años con adiciones programadas.
- Métricas de Retorno:
- TIR del Proyecto (Sin Apalancamiento): 12.1%.
- TIR del Capital (Apalancado): 16.8% (denominada en USD).
- Múltiplo sobre Capital (MOIC): 1.64x.
- Periodo de Recuperación Simple: 8 años.
IV. Ciclo del Proyecto
El proyecto ha superado los principales obstáculos de permisos y se encamina al cierre de financiamiento y construcción:
- Hitos Completados: Contrato ESA de 15 años firmado (septiembre de 2024); aprobación del arrendamiento por $1/año y Cambio de Control por el Concejo Municipal (diciembre de 2025); cierre de licitación de construcción (mayo de 2026).
- Fase Actual: Adjudicación final del EPC y cierre financiero (estimado entre julio y septiembre de 2026).
- Inicio de Obras: Programado para octubre de 2026.
- Fecha de Operación Comercial (COD): Proyectado para agosto de 2027, activando el inicio de los flujos de ESA mensuales.
- Vida Útil del Activo: El contrato ESA tiene un plazo de 15 años (2027-2042). La deuda senior estará pagada en su totalidad en el año 12 (2039).
📅 Cronograma de Implementación
Hitos Completados
Firma de ESA y Contrato de Arrendamiento: Firma de ESA a 15 años (Sep 2024). Aprobación del ayuntamiento de arrendamiento y Cambio de Control (Dic 2025). Cierre de licitación EPC (Mayo 2026).
Fase Actual
Adjudicación y Cierre Financiero: Firma definitiva del contratista EPC y estructuración del financiamiento de la deuda (Julio–Septiembre 2026).
Octubre de 2026 (Proyectado)
Inicio de Construcción: Movilización al sitio, cimentaciones y canalizaciones iniciales.
Agosto de 2027 (Proyectado)
COD e Inicio de Operación: Pruebas de interconexión completadas, COD e inicio formal de los flujos de capacidad del ESA.
V. Puntos de Riesgo y Mecanismos de Mitigación
- Riesgo de Retraso de Construcción y COD: El COD de agosto de 2027 excede el límite del ESA del 30 de junio de 2027. Mitigación: Jenix firmará una enmienda contractual con PWP antes de octubre de 2026 para ajustar la fecha límite.
- Riesgo de Degradación de Baterías: Pérdida de capacidad que active penalizaciones. Mitigación: Adiciones planificadas y modeladas para los Años 3, 6, 9 y 12 ($2.4M en total). Soporte de garantía de rendimiento por 15 años con Cornex.
- Riesgos de Cumplimiento ITC / FEOC: Pérdida del crédito fiscal de 30% por normas de origen. Mitigación: Inicio de obras (BOC) fijado antes del 1 de enero de 2026 para el estatus de safe harbor. Respaldado por dictámenes y seguro de impuestos.
- Riesgo de Contraparte Única: Dependencia total de la Ciudad de Pasadena. Mitigación: PWP cuenta con alta calificación AA y sin historial de default. Además, el BESS cubre obligaciones reglamentarias locales insustituibles y la Ciudad es socia en la tenencia del suelo.